Si eres propietario de un piso en un edificio o alquilas un apartamento debes saber que existen espacios y estructuras de la finca que pertenecen de igual manera a todos los propietarios. Estas partes de un edificio en copropiedad son los llamados elementos comunes en una comunidad de propietarios. ¿Sabes qué elementos en tu finca son comunes y cuáles privativos?
¿Qué se consideran elementos comunes?
En las construcciones multifamiliares horizontales o verticales existen zonas de aprovechamiento y uso común que pertenecen a todos los propietarios de igual forma. Normalmente, se trata de elementos necesarios e indispensables para que las personas puedan disfrutar correctamente de los espacios y servicios privativos del mismo inmueble.
Para conocer cuáles son estos componentes comunes tenemos que hacer referencia a lo que está indicado en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil al art. 396. Aquí encontramos la descripción presente en el Código Civil de los elementos que se consideran comunes en una vivienda multifamiliar:
- El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
- Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que sean de uso privativo.
- Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
- Las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
- Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
- El portero electrónico y otras instalaciones de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
- Las servidumbres y cualquier otro elemento material o jurídico que por su naturaleza o destino resulte indivisible.
Cabe destacar que la descripción de los elementos comunes en una finca de propietarios no excluye otros potenciales elementos que no son contemplados por este artículo pero sí resultan necesarios para el correcto uso y disfrute de todos los copropietarios.
¿Cómo saber si un elemento es común o privativo?
Los elementos privativos son aquellos de uso exclusivo del propietario y se diferencian de los comunes porque suelen estar comprendidos dentro de los límites privados y que los elementos arquitectónicos e instalaciones que contiene sean de uso exclusivo del propietario.
En esta categoría de elementos se incluyen evidentemente los pisos y los locales. Además, son elementos privativos:
- Trasteros y garajes.
- Los elementos de las tuberías que se sitúan dentro de la vivienda.
- Todo el cableado a partir del contador.
- Paredes de la vivienda.
Para saber si un elemento es privativo, este debe estar contemplado en el documento con la información relativa a la propiedad (Escritura de la División Horizontal). Todos los demás elementos se considerarán como elementos comunes.
¿Cómo se usan los elementos comunes?
La clave para un uso correcto de los elementos comunes consiste en respetar lo dispuesto en el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. En pocas palabras, las normas indican que cada copropietario tiene que utilizar los elementos comunes de forma adecuada. De este modo, por ejemplo, las zonas verdes comunitarias pueden ser aprovechadas por todos los propietarios de la comunidad siempre que su uso no impida el uso del espacio a otros propietarios.
Para regular la gestión y el uso de los elementos comunes en términos de horario y espacios, por ejemplo, la comunidad se debe poner de acuerdo. Estas decisiones las presenta y vota la Junta en las reuniones de comunidad de vecinos.
Para poner otro ejemplo de uso de los elementos comunes en una comunidad de propietarios tomamos el caso de los tendederos en las fachadas de la vivienda. El hábito de colgar la colada en tendederos instalados fuera de las ventanas es muy usual en muchas ciudades. Sin embargo, ¿sabías que algunos ayuntamientos lo prohíben?
Ayuntamientos como el de Madrid, Barcelona o Valencia ponen normas a los tendederos en las fachadas de edificios y piden cubrir la ropa o colocarla en lugares no visibles a la calle. También hay casos en los que la instalación de tendederos en las fachadas tiene que cumplir las normas establecidas por el ayuntamiento, y es posible que tengas que pagar para solicitar el permiso. En cambio, cuando no existen limitaciones por parte del ayuntamiento, antes de colgar la ropa en la fachada deberás solicitar una autorización de la Junta de Propietarios de tu comunidad.
Otra cuestión muy común entre los copropietarios de viviendas multifamiliares está relacionada con las instalaciones en los hogares. Por ejemplo, te puede interesar saber si es legal instalar una chimenea en el hogar.
En conclusión, si tienes dudas a la hora de identificar los elementos en tu finca ya sabes que puedes revisar la Escritura de la División Horizontal de tu vivienda para averiguar si el elemento en cuestión es común o privativo. Y si necesitas utilizar espacios y otros elementos comunes, recuerda revisar los acuerdos definidos por la junta de tu comunidad y las normas del ayuntamiento.